【不動産投資の真実】アパート経営の収益性低下と今後の見通し：代替投資としての選択肢

1. はじめに

近年、日本における不動産投資市場は多様な変化を見せており、その中でも従来安定した収益源とされてきたアパート経営の収益性低下が顕著になっています。人口減少や高齢化、新築物件の供給過剰など、様々な要因が複合的に影響し、アパート経営を取り巻く環境は厳しさを増しています。

このような状況下において、不動産投資家は現状を正確に理解し、将来を見据えた上で、新たな投資戦略を検討する必要があります。本レポートでは、アパート経営の収益性が低下している現状とその背景にある要因を詳細に分析します。さらに、今後のアパート経営の見通しについて多角的に考察するとともに、収益性低下に対処するための代替となる不動産投資の選択肢を幅広く検討します。

本レポートを通じて、不動産投資に関わる皆様が、より的確な投資判断を行い、資産形成に繋げられるよう、有益な情報を提供することを目的とします。

2. アパート経営の現状と収益性低下の要因

現在、アパート経営を取り巻く環境は、複数の要因によって収益性の低下という課題に直面しています。これらの要因を詳細に見ていきましょう。

2.1. 入居者の維持の難しさ

アパート経営において最も重要な課題の一つが入居者の確保と維持です。新築物件は比較的入居者を集めやすいものの、築年数が経過するにつれて空室が目立つようになり、家賃収入の減少に直結する傾向があります 1。特に築15～20年を超えた物件では、空室を埋めることが急速に難しくなります 1。これは、テナントがより新しい設備や内装を備えた物件を好む傾向や、物件の老朽化による魅力の低下などが考えられます。

日本の住宅に対する新築志向の強さ 2 が、この傾向をさらに加速させていると考えられます。人口減少により賃貸需要全体が減少している中で、既存の物件間で入居者の奪い合いが激化している可能性も考慮する必要があります。

2.2. 家賃低下のリスク

アパート経営の収益を圧迫する大きな要因として、家賃相場の下落があります 1。総務省の小売物価統計調査によると、近年多くの地域で家賃相場が下がり続けており、地域によっては前年比80％にまで下落しているケースも報告されています 1。今後、日本の生産年齢人口の減少により、賃貸住宅の需要がさらに低下することが予想され 1、家賃相場の下落に拍車がかかる可能性があります。

一部の地域における大幅な家賃下落は、局地的な経済状況の悪化や人口流出を示唆していると考えられます。全国的な人口減少傾向に加えて、都市部への人口集中 3 が、地方や郊外における賃貸需要の低下と家賃下落を招いていると考えられます。4では、家賃相場の変動はアパート経営が儲からないと言われる理由の一つとして明確に挙げられています。

2.3. 多額のローン負担

アパート経営が儲からないとされる大きな理由の一つが、ローン返済の負担です 1。一般的にアパート経営では数千万円単位の投資が必要となり、その大半を金融機関からの融資で賄うことになります 1。そのため、経営がうまくいかなかった場合、多額のローン返済が重荷となってマイナスに転じるリスクがあります 1。高いレバレッジは、アパート経営を収益変動に非常に敏感にするため、わずかな収入減でも経営を大きく悪化させる可能性があります。

5や6でも借入金の多すぎが失敗の理由として挙げられており、初期投資を全額借入で賄うリスク 6 も指摘されています。これは、自己資金の少ない投資家にとって特に注意すべき点です。

2.4. 経年による修繕費などのコスト増加

アパートは築年数が経過するにつれて、通常損耗や経年劣化による修繕の必要性が高まります 1。さらに、入居者の退去後には原状回復費用も必要となり、これらの費用はすべて貸主負担となります 1。経年劣化に伴う修繕費の増加は、長期的なアパート経営において避けられないコストであり、事前の資金計画に含めておく必要があります。

5でも修繕費を想定していないことが失敗の理由の一つとして挙げられており、7では修繕費の高額化や修繕回数の増加がリスクとして指摘されています。8では、メンテナンスを怠ったために建物の劣化が早まり、入居者が集まりにくくなる失敗例が紹介されています。

2.5. アパート経営における知識不足

アパート経営で十分な利益を得られない原因の一つに、経営に関する知識不足があります 1。特に目立つのが、支出に関する知識の不足です。修繕費や税金などのランニングコスト、減価償却費などの費用は、経費として計上できるものが多くあります。しかし、これらの知識が不足していると、本来得られるはずの利益を逃してしまう可能性があります 1。

アパート経営に関する知識不足は、不必要なコストを発生させたり、本来得られる利益を逸失させたりする可能性があり、経営の効率性を大きく損なう要因となります。4では知識不足による失敗が起こり得ることが理由の一つとして挙げられています。9では、長期的な計画を立てずに経営すると、大規模修繕などが「想定外の支出」となり経営が行き詰まる例が示されています。

2.6. 黒字化までの期間の長さ

アパート経営では、多額の初期投資が必要となります 1。ローンを組む際も相当な自己資金が必要で、この投資分を回収して黒字化するまでには長い期間を要します 1。一般的に黒字化までには約10年程度かかるとされており 1、即座に利益を求める方には不向きな投資といえます。

アパート経営は短期的な利益を求める投資には不向きであり、長期的な視点での資金計画とリスク管理が求められます。4でも黒字になるまでに長期投資が必要であることが理由の一つとして挙げられており、期待利回りが低い場合は回収に約25年かかる場合もあると指摘されています。

2.7. その他の要因

上記以外にも、立地選定の重要性 1、借入金の多すぎ 5、空室や家賃下落、修繕費の想定不足 5、コストカットの優先しすぎ 5、手元資金の不足 5、不動産会社や管理会社の比較不足 5、節税目的のみでの開始 5、入居者トラブルへの対応不足 5、サブリースへの依存 5、金利上昇の想定不足 5 など、多岐にわたる要因がアパート経営の収益性低下に影響を与えています 4。

立地はアパート経営の成否を左右する最も重要な要素であり 5、慎重な選定が不可欠です。過剰な借入は、アパート経営の安定性を大きく損ない、予期せぬ事態への対応能力を低下させる可能性があります。アパート経営の収益性を正確に評価するためには、将来的な空室、家賃下落、修繕費を十分に考慮した事業計画を策定することが不可欠です。

3. アパート経営の今後の見通し

アパート経営の今後の見通しについては、楽観視できない状況が示唆されています。

3.1. 日本の人口減少社会

国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、日本の人口は今後も減少し、2055年には1億人を割る見込みです 10。これにより、既存住宅が余り、アパート経営はマイナスの影響を受ける可能性が高いです 10。2040年には日本の空き家率は40％を超えるという予測もあり 11、人口減少が空き家率上昇の主な原因と考えられています 11。

人口減少が加速すると賃貸需要が低下する可能性が高く 12、人口減少が進む中で、アパート経営者は空室率の上昇、賃料の低下、不動産価格の下落といったリスクに直面します 3。国土の約5割に人が住んでいる現在から、2050年には約4割にまで縮小する可能性も指摘されています 3。

人口減少は、特に地方や郊外において賃貸需要の低下と空室率の上昇を招き、アパート経営の収益性を悪化させる主要因となるでしょう。一方で、都市部への人口集中 3 は、地域によって異なる影響をもたらす可能性があります。居住地域も減少すると予測されており 3、より一層エリアを絞った投資戦略が求められると考えられます。

3.2. 新築住宅の需要と供給

消費者には「新築住宅が欲しい」という強い思いがあり、超低金利時代も追い風となり、新築住宅が買いやすい・建てやすい状況が続いている 10。近年、貸家の建築数は増加傾向にあり、今後も暫らく建設ラッシュが続くと予想されます 11。背景には相続税の改正による節税対策と低金利の長期化があります 11。

賃貸物件は毎年40万戸が新築で建設されている現状があり 12、需要が減る可能性が高いのに供給が増えているため、賃貸物件全体として供給過多が起こることは否めません 12。新しいアパートが増えれば既存アパートの需要に影響が出ます 12。新築物件の供給過剰は、既存のアパート経営者にとって大きな脅威となります。

テナントはより魅力的で新しい物件に流れやすく、結果として既存アパートの空室率上昇や家賃下落につながる可能性があります。12では、需要が減る可能性が高いにもかかわらず供給が増えている現状が指摘されており、需給バランスの悪化が懸念されます。

3.3. その他の見通し

一方で、単独世帯の増加に伴い、今後も賃貸住宅のニーズは増える可能性も指摘されています 10。また、アパートの建て替え時期を迎える物件も増加すると考えられ 10、入居者のニーズに合わせた経営が重要になります 10。2024年には不動産価格全体として上昇傾向が見られましたが 13、東京圏のアパート価格は伸び悩む傾向にあります 13。

ただし、長期的には空室リスクの上昇や価格の下落をもたらす要因となると予想されています 13。都市部ではマンション価格が上昇を牽引する一方、東京郊外では供給が多いアパートの価格は伸び悩みています 13。地方都市では地価下落のリスクも存在します 14。しかし、リモートワークの普及により郊外の住宅需要が増加する可能性も示唆されています 15。

4. 代替投資としての選択肢

アパート経営の収益性低下という状況を踏まえ、代替となる不動産投資の選択肢を検討することは重要です。以下にいくつかの代表的な代替投資オプションを示します。

4.1. 戸建て賃貸

戸建て賃貸は、マンションやアパートと比較して広い間取りや騒音問題の少なさ、比較的自由なルール設定などがメリットとして挙げられます 16。庭や駐車場を利用できる点も魅力です 16。一方、築年数が古い物件が多い、郊外に位置することが多い、セキュリティ対策が必要、庭やガレージの手入れ・管理が必要といったデメリットもあります 16。

利回りについては、新築で10％、中古で15％が理想とされる 17 一方、5～10％が目安とも言われています 18。駅近のアパートやマンションに比べると利便性は劣る場合があり 20、入居審査が厳しい傾向にあることも指摘されています 20。しかし、ペットを飼いやすい、静かな環境で暮らしやすいといった点から、ファミリー層やペットを飼育する層に一定の需要があります 20。

4.2. 区分マンション投資

区分マンション投資は、一棟アパート投資と比較して投資リスクが少なく、少額から始めやすいというメリットがあります 22。比較的空室が出にくい立地の良い物件が多いのも特徴です 22。管理の手間がかからない点や、売却しやすい流動性の高さも魅力です 22。

一方で、一棟投資に比べて高い利回りは期待しにくい 22、空室時の影響が大きいというデメリットがあります 22。また、マンション全体の管理・運営に対する決定権が低い点も考慮すべきです 22。利回りは物件によって異なりますが、表面利回りで約3～5％が平均相場とされています 17。

4.3. REIT (不動産投資信託)

REITは、証券市場で自由に売買できるため換金性が高く 27、比較的少額から不動産投資を始められるというメリットがあります 27。物件の管理や運営は専門の運用会社が行うため、手間がかかりません 27。長期的に安定した分配金が期待でき 27、相対的に高い利回りも魅力です 27。

一方で、災害リスクや価格変動リスク 27、投資法人の倒産・上場廃止リスク 27 なども存在します。J-REITの平均分配金利回りは、時期によって変動しますが、4～5％台で推移しています 27。

4.4. 不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて少額から不動産投資に参加できるのが大きなメリットです 37。比較的高い利回りが期待できる場合もあります 37。物件の選定や管理は運営会社に任せられるため、手間がかかりません 37。

一方で、元本保証ではない 37、運用期間中は中途解約できないことが多い 37、金融機関の融資を利用できない 37、人気のファンドはすぐに募集が終了してしまうことがある 37、運営会社の倒産リスク 37 など、いくつかのリスクやデメリットも存在します。利回りはファンドによって異なりますが、3～8％程度が一般的です 37。

4.5. 不動産小口化投資

不動産小口化投資は、一つの不動産を小口化して投資できるため、少額から不動産投資を始められるメリットがあります 46。プロが選定した物件に投資できるため安心感があり 46、管理や運用の手間もかかりません 46。分散投資もしやすいという利点があります 46。

しかし、現物の不動産投資と比較すると利回りは低い傾向にあり 46、融資を利用できない場合が多い 46、人気の物件は申し込み倍率が高い 46、途中解約が難しいことが多い 48 といったデメリットもあります。利回りは商品によって異なりますが、2～7％程度が目安とされています 49。

4.6. マンスリーマンション投資

マンスリーマンション投資は、通常の賃貸に比べて高い賃料設定が可能な場合があり 50、敷金・礼金などの初期費用を抑えられる可能性があります 51。家具や家電を設置することで入居者の利便性を高められます 52。

一方で、入居者の入れ替わりが激しいため賃料収入が安定しない 52、家具や家電の購入・維持コストがかかる 52、短期滞在者による騒音や異臭、隣人トラブルが発生するリスク 53、セキュリティ対策が必要 52、空室期間が発生しやすい 54 といったリスクも考慮する必要があります。

4.7. 民泊投資

民泊投資は、観光客の増加に伴い高い利回りが期待できる可能性があります 55。一般的な不動産投資の実質利回りが4～6％とされるのに対し、民泊投資では8～18％の利回りが期待できるとする情報もあります 55。ただし、立地条件や物件の規模、運営方法によって利回りは大きく変動します 56。

都市部や観光地に近い物件は高い稼働率が期待できる一方、競争も激しくなります 56。法規制や条例（59）を遵守する必要があり、清掃や鍵の受け渡しなど、運営の手間も考慮しなければなりません。ホテル投資の利回りは平均して4～6％程度とされています 60。

4.8. 代替投資オプション比較表

5. 地域別に見る不動産投資の可能性

日本の不動産投資市場は、地域によって収益性や将来性が大きく異なります。全国的に家賃相場が下落傾向にある中で 1、人口減少がより深刻な地方では、都市部と比較して家賃や不動産価格の下落幅が大きいと予想されます 3。しかし、61では、東京や大阪といった大都市圏は安定した収益を求める海外投資家のターゲットとなっており、福岡や札幌などの地方都市もリモートワーカーや若い世代の流入により賃貸需要が高まっていることが示唆されています。

実際に、2024年には福岡や札幌で高い賃貸利回りが報告されています 61。17のデータでも、首都圏に比べて関西や地方の方が利回りが高い傾向が見られます。

5.1. 朝霞市 (埼玉県) の不動産市場分析

埼玉県朝霞市は、都心へのアクセスが良好でありながら、自然豊かで住みやすい環境が評価され、住宅地として人気が高まっています 62。リモートワークの普及や再開発プロジェクトの進行、教育環境の向上などにより、不動産需要は増加傾向にあります 62。2021年の土地価格は1平方メートルあたり約25万円で、過去10年間で12％の上昇を見せており 65、今後10年間でも地価の上昇が予測されています 66。

中古マンション市場も活況で、過去10年間で約77％もの価格上昇を記録しています 67。賃貸需要も比較的安定しており、2020年の埼玉県内市区町村別賃貸需要ランキングでは12位に位置しています 68。特に、北朝霞駅周辺はテナントの検索人気が上昇しています 69。単身者向けの平均家賃は約6～7万円で、ファミリー層の入居者が多いようです 70。

新築住宅の着工戸数も、持ち家、貸家、分譲住宅がバランス良く供給されています 65。これらの情報から、朝霞市は都心へのアクセスと良好な住環境を両立しており、今後も安定した賃貸需要が見込める地域と言えるでしょう。アパート経営だけでなく、戸建て賃貸や区分マンション投資も検討に値する可能性があります。

6. 不動産投資におけるリスク管理と注意点

不動産投資には様々なリスクが伴いますが、適切なリスク管理を行うことで、安定した収益を確保することが可能です。空室リスクは最も重要なリスクの一つであり 5、需要の高いエリアを選ぶ、適切な家賃設定を行う、魅力的な物件情報を発信する、入居者との良好な関係を築くなどの対策が重要です 75。

家賃滞納リスクに対しては、入居審査を厳格に行う、家賃保証会社を利用する、連帯保証人を立ててもらうなどの対策が有効です 75。金利上昇リスクには、固定金利での借り入れを検討する、繰り上げ返済を行うなどの対策があります 74。修繕リスクに備えるためには、修繕積立金を準備しておく、築浅物件への買い替えを検討するなどが考えられます 74。

災害リスクに対しては、火災保険や地震保険に加入する、ハザードマップを確認する、耐震性の高い物件を選ぶなどが重要です 74。海外投資家が日本で不動産投資を行う際には、日本の不動産市場や法規制、税制、言語の壁など、特有の注意点も存在します 78。信頼できる不動産管理会社を選ぶことも、リスクを軽減し、安定した不動産経営を行う上で非常に重要です 73。

7. 専門家の視点

不動産市場の専門家は、アパート経営の収益性を高めるためには、適切な管理と戦略が不可欠であると指摘しています 81。信頼できる不動産管理会社は、正確な市場調査に基づいた賃料設定や運営戦略を提案し 82、空室リスクの低減に貢献します 82。

特に海外の投資家にとっては、日本の賃貸市場の複雑な手続きや法規制を理解し、言語の壁を乗り越えるために、英語対応可能な管理会社のサポートが重要になります 82。短期賃貸は高い利回りが期待できる場合もありますが 50、長期的な安定性を考慮すると、地域の特性やターゲット層に合わせた賃貸戦略が求められます。

また、オーナー自身も不動産に関する知識を習得し、信頼できるパートナーを見つけることが成功の鍵となります 1。

8. 結論と今後の展望

本レポートでは、アパート経営の収益性が低下している現状と、その背景にある様々な要因を分析してきました。人口減少や新築物件の供給過剰といった構造的な課題に加え、入居者のニーズの変化や経年劣化によるコスト増などが、アパート経営の収益性を圧迫しています。

今後の見通しとしても、人口減少傾向は続くため、空室リスクや家賃下落のリスクは依然として高いと考えられます。このような状況下において、不動産投資家はアパート経営に固執するのではなく、より多様な投資オプションを検討することが賢明です。

戸建て賃貸、区分マンション投資、REIT、不動産クラウドファンディング、不動産小口化投資、マンスリーマンション投資、民泊投資など、それぞれにメリットとデメリット、リスクが存在します。自身の投資目標やリスク許容度、資金状況などを総合的に考慮し、最適な投資戦略を選択することが重要です。

地域別に見ると、都市部と地方、さらには同じ都市圏内でもエリアによって不動産市場の動向は大きく異なります。今回分析した朝霞市の例からもわかるように、特定の地域では人口増加や再開発などの要因により、依然として不動産投資のポテンシャルが期待できる場合があります。

今後の不動産投資においては、リスク管理の重要性が一層高まります。空室対策、家賃滞納対策、修繕計画、災害対策など、多角的なリスク管理体制を構築することが、安定した収益確保のために不可欠です。また、市場の変化に敏感に対応し、必要に応じて投資戦略を見直していく柔軟性も求められます。

日本の不動産投資市場は変化の時期を迎えていますが、適切な知識と戦略を持つことで、依然として魅力的な投資機会を見出すことは可能です。ぜひ本レポートの内容を参考に、ご自身に合った投資戦略を検討してみてください。

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